Ante caída de vivienda VIS, constructores exigen 80% de preventa para iniciar obras

La dinámica del mercado de la vivienda en Colombia ha experimentado cambios significativos en los últimos años. Según el informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research, los constructores han adoptado una postura más cautelosa antes de iniciar obras, exigiendo niveles de preventa superiores al 80% como condición previa para comenzar los proyectos y blindarse de posibles deterioros a la caja.

Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, explica que esta tendencia responde a un entorno marcado por la incertidumbre. “Hay incertidumbre, de la percepción de riesgo que se ha generado por la falta de políticas claras en materia de construcción por parte del Gobierno Nacional. Este es un comportamiento que empezó a generarse un par de años atrás, cuando teníamos las tasas más altas, pero cuando el Gobierno decidió hacer una reducción drástica en el número de subsidios en un mercado que venía financiando con recursos públicos cerca de 70.000 unidades de vivienda y pasa a 50.000”.

Herrera añade que “la insuficiencia de subsidios generó una mayor percepción de riesgo para la evaluación de los proyectos por parte del sistema financiero. Y es por eso que los niveles de pre-ventas se han venido elevando hasta alcanzar este nivel del 80% como mecanismo para garantizar que los compradores no son sensibles o no son vulnerables ante las eventuales faltas de subsidios, como efectivamente sucedió el año pasado con la suspensión de Mi Casa Ya”.

De acuerdo con BBVA Research, esta mayor exigencia tiene dos implicaciones principales. Primero, actualmente hay cerca de 65.000 unidades de vivienda que, pese a haber vendido más del 80% de sus unidades, no han iniciado su construcción. Segundo, en un escenario donde los desistimientos de compra vuelvan a niveles históricos y se reduzcan aún más las tasas de interés, se abrirá una oportunidad para iniciar numerosos proyectos, lo que tendría efectos inmediatos sobre la actividad económica y el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB).

Mauricio Hernández-Monsalve, economista y autor del informe, señala que “los constructores están siendo más conservadores a la hora de iniciar las obras, incluso en proyectos con altos niveles de preventa, debido al entorno macroeconómico y al comportamiento de las ventas de vivienda en las etapas finales de la construcción”.

En 2024, las ventas brutas de vivienda crecieron 2,7%, revirtiendo parcialmente la caída de 38% registrada en 2023. No obstante, los lanzamientos de nuevos proyectos se mantuvieron en niveles bajos. En 2023 representaron el 37% de la oferta, mientras que en 2024 cayeron al 13,5%. Según el informe, “los lanzamientos cayeron más que las ventas, ayudando a la menor generación de inventarios terminados de vivienda nueva”.

La oferta total de vivienda se mantiene ajustada a la demanda, lo cual ha evitado una acumulación excesiva de inventarios. Sin embargo, el informe advierte que el stock de viviendas sin vender ha aumentado, con diferencias regionales. Bogotá, Cundinamarca y Santander concentran la mayoría de unidades terminadas sin vender, mientras que regiones como Tolima, Valle, Meta y Magdalena presentan niveles bajos de inventario disponible.

Otro aspecto relevante es el comportamiento del mercado del arriendo. Actualmente, más hogares en Colombia viven en arriendo (7,3 millones) que en propiedad (7,1 millones), una situación que ha generado una mayor rentabilidad para la inversión en vivienda destinada al alquiler. “La oferta de vivienda usada se ha reducido, lo que ha impulsado el alza en los precios de los arriendos, aumentando la rentabilidad de la inversión residencial para alquiler. Los tiempos de venta y arriendo de inmuebles usados han disminuido, reflejando una mayor demanda en un contexto de menor construcción de vivienda nueva”, señala Hernández.

El informe también destaca el auge de las viviendas turísticas. “Los turistas cada vez rentan más apartamentos para estancias cortas (viviendas turísticas) que se traduce como un impulso adicional para la inversión en vivienda”. En 2020, se contabilizaban 10.855 unidades de este tipo, y para 2024 ya suman 67.367, lo que representa un crecimiento de 520% en cuatro años.

En cuanto a los precios, el comportamiento ha sido dispar entre las distintas ciudades del país. “El precio de la vivienda nueva crece ligeramente por debajo de la inflación, con variaciones entre ciudades. Los costos de la construcción se han desacelerado, especialmente en edificaciones residenciales, mientras que la mano de obra, el transporte y los materiales siguen siendo los principales factores que determinan la estructura de costos”, comenta Hernández.

Durante 2024, Pereira y Popayán destacaron por lanzar proyectos más costosos que en 2023. Medellín fue la única ciudad en la que los precios de la vivienda nueva crecieron por encima de la inflación, con un aumento nominal del 6,1% y real del 0,9%. En contraste, Cali presentó una caída real del 2%, al igual que los alrededores de Bogotá, donde el incremento nominal fue de solo 3,7%.

Para los próximos años, se proyecta un panorama de recuperación gradual. Las estimaciones apuntan a un crecimiento del 9% en las ventas de vivienda nueva para 2025 y del 11,5% para 2026. El segmento no VIS liderará este repunte, impulsado por mejores condiciones financieras de los hogares, mayor demanda para estadías cortas y una mejora en el mercado laboral.

“El segmento no VIS tendrá el mejor desempeño. En contraste, la vivienda VIS enfrentará desafíos por la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, aunque se verá parcialmente dinamizada por la inversión de hogares de ingresos altos que buscan opciones en este segmento”, indica el informe.

En cuanto a las tendencias habitacionales, se prevé una expansión del mercado multifamiliar, con alta demanda en Bogotá y Medellín. También crecerán los modelos de vivienda en renta institucional, así como las alternativas de flex living y coliving, orientadas a una demanda que busca mayor adaptabilidad.

Finalmente, el informe prevé un aumento en la construcción de viviendas modulares y prefabricadas, impulsadas por su capacidad de reducir costos y tiempos. Se anticipa también una mayor participación de proyectos de vivienda ecoeficiente, con certificaciones orientadas a optimizar el consumo energético y de agua.

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